Hoge rendementen bieden geen garantie voor de toekomst
vervolg Hoge rendementen bieden geen garantie voor de toekomst
Toch vergt beleggen in vastgoed een bredere blik. Want waarom
biedt het ene vastgoedfonds een hoog rendement en het
andere juist een laag rendement? En betekent een lager rendement
een slechter fonds of is het juist andersom? De volgende
peilers zijn van belang bij het beoordelen van vastgoedfondsen:
kwaliteit van het vastgoed en de kostenstructuur.
Kwaliteit van het vastgoed
Kwaliteit is van groot belang binnen de vastgoedbeleggingswereld.
Naast het feit dat nieuwe of geheel gerenoveerde panden
minder onderhoud vergen zijn dit soort gebouwen minder gevoelig
voor leegstand. Een kwalitatief hoogwaardig pand bindt
een huurder. Maar een gloednieuw pand, langjarig verhuurd
aan een overheidsinstelling op de Zuid-as in Amsterdam (classificatie
A) kost geld. Andersom zal een gebouw van acht jaar
oud met een huurcontract van drie jaar op een c-locatie een stuk
goedkoper zijn. Dit zal zich vertalen naar een verschil in rendement.
Een aanbieder die een veel hoger rendement biedt, zal
waarschijnlijk een keuze hebben gemaakt voor bijvoorbeeld
een bedrijfshal van acht jaar oud met een kortlopend huurcontract
op een b- of c-locatie. Dit betekent een hogere uitkering
voor de belegger op de korte termijn, maar eveneens een hoger
risico op zowel de korte als de lange termijn.
Want de bedrijfshal zoals hier beschreven, heeft meer onderhoud
nodig en is minder gemakkelijk te verhuren dan een kantoorruimte
op een a-locatie vanwege het feit dat bedrijfshallen
bedrijfsspecifieker zijn dan een alternatief aanwendbaar kantoorgebouw.
Om dezelfde redenen zal ook het rendement bij
verkoop lager zijn. Kortom, een hoog rendement vertaalt zich
dus in een groter risico op termijn.
Kostenstructuur
Naast de kwaliteit van de panden is de kostenstructuur die door
de aanbieder wordt gehanteerd van belang. Want heeft een
aanbieder wat oudere panden in portefeuille met korte huurcontracten
op c-locaties maar prognosticeert hij een stabiel
rendement van 7% à 8%? Dan moet de belegger eens goed
kijken naar de kostenstructuur. Een hoge kostenstructuur gaat
ten koste van het rendement voor de belegger. Omdat de kostenstructuren
vaak zeer ondoorzichtig zijn heeft de brancheorganisatie
Vereniging Vastgoed Fondsen (VVF) een instrument
ontwikkeld waarmee zowel de kwaliteit als de kostenstructuur
objectief kunnen worden gemeten. Met deze benchmark kunnen
fondsen met elkaar vergeleken worden. Zo kunt u in een
oogopslag zien hoe een fonds staat in verhouding tot de concurrentie
en het gemiddelde.